Annuiteitenhypotheek uitgelicht

De annuïteitenhypotheek is één van de populairste hypothecaire leningen en is een vorm waarbij aan het eind van de looptijd geen restschuld meer over is. Wanneer we kijken naar de betekenis van deze hypotheekvorm dan zie we dat annuïteit letterlijk betekent: een jaarlijks te betalen bedrag. ‘Annus’ komt vanuit het Latijn en betekent jaar. In het algemeen wordt het gebruikt voor een periodiek bedrag. Dit kan maandelijks, elke kwartaal of jaarlijks zijn. In het geval van een hypotheek is het te betalen bedrag maandelijks.

Aflossing neemt toe en de rente zakt

Bij een annuïteitenhypotheek lost de woningeigenaar gedurende de looptijd een maandelijks vast bedrag. Het bedrag bestaat uit de rente en de aflossing.  In het begin los je veel rente af en relatief los je weinig af. De lasten zijn hierdoor in het begin van deze hypotheek redelijk laag. Dit komt omdat de aflossing toeneemt naarmate de looptijd van de hypotheek vordert. In vergelijking met de andere hypotheken heeft de eigenaar bij deze hypotheek na een verloop van tijd (meestal 30 jaar) de woning afbetaald. Je bent vrij in het kiezen van de looptijd, maar hoe korter je deze periode maakt hoe hoger de maandlasten worden.

Het deel dat wordt afgelost neemt maandelijks toe, maar daarentegen neemt de rente maandelijks af. De Annuïteitenhypotheek is vooral goed voor jonge starters die aan het begin van hun loopbaan staan en verwachten dat ze in de toekomst meer gaan verdienen.

Een ander kenmerk van deze vorm zijn de lasten die maandelijkse constant zijn. De schuld van de eigenaar daalt per maand, waardoor na de looptijd de gehele afbetaling is voltooid. De overheid hoeft hierdoor minder bij te dragen. De eigenaar maakt gebruik van de renteaftrek, wat een voordeel is, vooral in de beginjaren waar er merendeels rente wordt afgelost.

Voorbeeld

In het onderstaande voorbeeld wordt duidelijk hoe de verhouding rente/aflossing is in de loop van de tijd. Uiteraard kun je dit zelf ook berekenen voor andere bedragen. In dit voorbeeld gaan we uit van twee salarissen: 40.000 en 30.000 per jaar. Samen komt dit uit op 70.000 per jaar. Op basis van dit bedrag kunnen we een lening afsluiten van 300.000 euro.

Bij de onderstaande tabel wordt uitgegaan van de volgende gegevens:
Leenbedrag:  300.000
Rente-bedrag: 2,0%
Looptijd 30 jaar

Jaar	Schuld begin jaar	Rente	Aflossing	Schuld eind jaar	Belasting voordeel	Netto lasten
1	300.000	6.000	7.395	292.605	2.220	11.175
2	292.605	5.852	7.543	285.062	2.165	11.230
3	285.062	5.701	7.694	277.368	2.109	11.286
4	277.368	5.547	7.848	269.521	2.053	11.342
5	269.521	5.390	8.005	261.516	1.994	11.401
6	261.516	5.230	8.165	253.352	1.935	11.460
7	253.352	5.067	8.328	245.024	1.875	11.520
8	245.024	4.900	8.495	236.529	1.813	11.582
9	236.529	4.731	8.664	227.865	1.750	11.645
10	227.865	4.557	8.838	219.027	1.686	11.709
11	219.027	4.381	9.014	210.013	1.621	11.774
12	210.013	4.200	9.195	200.818	1.554	11.841
13	200.818	4.016	9.379	191.439	1.486	11.909
14	191.439	3.829	9.566	181.873	1.417	11.978
15	181.873	3.637	9.758	172.116	1.346	12.049
16	172.116	3.442	9.953	162.163	1.274	12.121
17	162.163	3.243	10.152	152.011	1.200	12.195
18	152.011	3.040	10.355	141.656	1.125	12.270
19	141.656	2.833	10.562	131.095	1.048	12.347
20	131.095	2.622	10.773	120.322	970	12.425
21	120.322	2.406	10.989	109.333	890	12.505
22	109.333	2.187	11.208	98.125	809	12.586
23	98.125	1.962	11.432	86.692	726	12.669
24	86.692	1.734	11.661	75.031	642	12.753
25	75.031	1.501	11.894	63.137	555	12.840
26	63.137	1.263	12.132	51.004	467	12.928
27	51.004	1.020	12.375	38.630	377	13.018
28	38.630	773	12.622	26.007	286	13.109
29	26.007	520	12.875	13.132	192	13.203
30	13.132	263	13.132	0	97	13.298

 

 

Voor- en nadelen

Elke maand is het aflosbedrag hetzelfde waardoor de huiseigenaar niet voor verassingen komt te staan. Nog een goed voordeel is dat de rentelasten over de gehele periode laag liggen. In de eerste jaren zijn de netto maandlasten het laagst, omdat je meer rente aflost. Deze rente is fiscaal aftrekbaar. Een ander voordeel is dat de hypotheek volledig is afgelost aan het einde van de looptijd.

Een nadeel is dat de bruto maandlasten toe nemen op jaarbasis. Ook is het fiscaal minder aantrekkelijk in vergelijking met andere hypotheekvormen, omdat de rente vooral in eerste periode van de looptijd betaald wordt. De laatste periode wordt vooral de lening afgelost. Bij een rentewijziging is het mogelijk dat er maandelijks meer rente betaald moet worden. Hierbij is het verstandig dat de eigenaar de rente gedurende de aflossingsperiode vast laat zetten.

Het verschil tussen Annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheek

In het geval van een aflossingsvrije hypotheek betaald de huiseigenaar alleen de rente, de lening wordt pas afbetaald na verkoop van de woning. De voordelen hiervan zijn de lange maandlasten en de fiscale aftrek van de rente, deze loopt gedurende hele looptijd van de aflossing. De huiseigenaar spaart elke maand een vast bedrag en aan het einde van de looptijd wordt de schuld dan in een keer afbetaald. Bij de annuïteitenhypotheek wordt de schuld elke maand afgelost.

Annuïteitenhypotheek versus lineaire hypotheek

Net als bij de Annuïteitenhypotheek, heeft de lineaire hypotheek ook een fiscaal voordeel. Bij de lineaire hypotheek wordt ook elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Alleen bedraagt het totale bedrag een gedeelte rente en een gedeelte aflossing en dit over de gehele periode. De eigenaar blijft dus tot aan het einde van de looptijd rente betalen. Het voordeel hiervan is dat de eigenaar met een lineaire hypotheek geniet van fiscaal aftrek gedurende de hele looptijd (meestal 30 jaar).

Conclusie

De annuïteitenhypotheek is in vergelijking met andere hypotheken voordeliger en dus ook populairder. Vooral bij jonge starters die voor het eerst een woning kopen. Als starters is er minder bestedingsvrijheid, door de rentaftrek kan er daar de voordeel uitgehaald worden. Wanneer de rente is afbetaald, wordt er aan het einde van de looptijd lening afgelost, waarnaar de starters verder gevorderd zijn in de carrière en meer gaan verdienen.